Entenda as mudanças na legislação imobiliária e como elas afetam compradores e vendedores no mercado atual
Principais mudanças na legislação e regulação
- O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) teve o valor máximo elegível para financiamento elevado de aproximadamente R$ 1,5 milhões para cerca de R$ 2,25 milhões, ampliando o acesso à classe média.
- As regras de direcionamento dos recursos da poupança para crédito imobiliário foram flexibilizadas: bancos poderão, ao longo de um período de transição, usar mais livremente esses recursos, desde que mantenham volume de financiamentos habitacionais ativos.
- Uma nova lei redefiniu a maneira de atualização dos valores de imóveis, com critérios mais claros em relação a índices oficiais (por exemplo, IPCA) e periodicidade fixada para reajuste de valores de imóveis para venda ou aluguel.
- Também está em curso a criação de um sistema nacional de cadastro único dos imóveis (como um “CPF do imóvel”), que integrará dados como destinação, registro e tributação — o que amplia a fiscalização e exige maior atenção documental.
Impactos para quem compra
- Compradores se beneficiam de maior teto de financiamento, o que permite imóveis de valor mais elevado entrarem no SFH com taxas potencialmente melhores.
- A mudança de índice e periodicidade de atualização de valores dá mais previsibilidade no custo total do imóvel, evitando surpresas com reajustes arbitrários.
- A maior transparência documental e registro único facilita a diligência prévia (due-diligence), reduzindo risco de imóveis com irregularidades ocultas ou divergências cadastrais.
Impactos para quem vende
- Vendedores devem ter em mente que os novos critérios de atualização de valores impactam a negociação: valores precisam estar alinhados com índices oficiais e documentados para evitar questionamentos.
- Imóveis fora do SFH ou de valor elevado precisarão observar se o comprador terá acesso ao novo teto de financiamento, ou se terá que recorrer ao SFH ou ao sistema alternativo, o que pode impactar o tempo de venda.
- A exigência de cadastros e registros mais integrados implica que vendedores devem revisar toda a documentação (cartório, prefeitura, registros fiscais) para evitar impedimentos ou ajustes durante o fechamento da venda.
Cuidados práticos e recomendações
- Antes da compra ou venda, verificar: matrícula do imóvel, destinação (residencial/comercial), situação fiscal (IPTU, ITBI), registro em cartório e existência de empréstimos ou gravames.
- No caso de financiamento, averiguar se o imóvel se encaixa nas novas regras do SFH (valor, localização, tipo de construção) ou se será necessário financiamento por sistema diferente, com taxas provavelmente mais altas.
- Ajustar contratos contemplando a nova lei de atualização de valores: especificar índice de reajuste (ex: IPCA), periodicidade e clausulas de revisão, para que ambas as partes estejam protegidas.
- Vendedores devem atualizar avaliação de mercado considerando os novos critérios regulatórios e transparência documental — isso fortalece a negociação e reduz risco de litígios.
O que muda no médio prazo
Com essas mudanças, espera-se que o mercado ganhe mais liquidez, especialmente no segmento de classe média, e que compradores sintam menos barreiras para adquirir imóvel. Por outro lado, os vendedores que estiverem desatentos poderão encontrar obstáculos — seja na documentação, seja no financiamento ou no valor negociado.
A nova regulamentação cria um ambiente mais alinhado às boas práticas, com maior segurança jurídica, mas exige que todos — compradores, vendedores, corretores, incorporadoras — estejam atualizados e atuem de forma diligente.
